Het zomerakkoord van 2017 introduceerde een grote btw-hervorming. Vanaf 1 januari 2019 is het stelsel van optionele btw-heffing op onroerende verhuur in werking getreden. Principieel is de onroerende verhuur vrijgesteld van btw, met uitzondering van gekende uitzonderingen zoals verhuur van parkings, opslagruimtes of de onroerende financieringshuur. Door het stelsel van optionele btw is het mogelijk om te verhuren onder toepassing van het btw-stelsel voor nieuwbouw of vernieuwbouw in B2B-context. De partijen moeten uitdrukkelijk opteren voor de btw-heffing. De gekozen optie geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst, maar kan herzien worden bij een verlenging of een hernieuwing van de huurovereenkomst.

 

Nieuwbouw

Het optionele btw-stelsel kan enkel worden toegepast op nieuwe of vernieuwde gebouwen. Hierbij is de datum 1 oktober 2018 van belang. Voor deze datum mag er nog geen btw opeisbaar zijn geworden op werken in onroerende staat voor het op te richten gebouw of voor de ingrijpende renovatie ervan.

 

Voorwaarden

Voor het optionele btw-stelsel kan geopteerd worden indien voldaan is aan twee grondvoorwaarden. Een eerste voorwaarde is dat de verhuur betrekking heeft op een gebouw of een deel van een gebouw, desgevallend met een bijhorend terrein, gelegen in België. Ten tweede moeten zowel de verhuurder als de huurder btw-plichtigen zijn. De huurder dient het gehuurde gebouw te gebruiken voor de uitoefening van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent. Het is dus niet mogelijk dat het gebouw wordt gebruikt als privéwoning.

Daarnaast geldt de vormvoorwaarde dat de partijen uitdrukkelijk voor het stelsel moeten opteren ofwel door een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst, ofwel door een afzonderlijke verklaring uiterlijk op het tijdstip van uitwerking van de overeenkomst te ondertekenen.

 

Een ‘one size fits all’ oplossing?

Het gevolg van de toepassing van het btw-stelsel is dat de verhuurder btw aanrekent op de huurprijs. Het voordeel voor de verhuurder is dat hij daardoor een recht op aftrek geniet voor de btw die werd geheven bij de oprichting of renovatie van het gebouw. Anderzijds is het gebouw in dat geval onderworpen aan een 25-jarige herzieningstermijn in plaats van de normale 15-jarige termijn.

Bijgevolg is het niet altijd de beste keuze om te opteren voor de btw indien deze mogelijkheid bestaat. Verschillende zakenrechtelijke technieken zijn goede alternatieven voor de optionele btw-heffing. Het is van belang dat er geval per geval wordt onderzocht welke constructie bij een concrete situatie aansluit om een optimaal fiscaal en juridisch resultaat te bereiken.

 

Opslagruimtes

Ook voor de verhuur van opslagruimtes kan men van de optionele btw-heffing gebruik maken, zonder dat dit een nieuw of een vernieuwd gebouw dient te zijn. Om als opslagruimte te kwalificeren volstaat het dat meer dan de helft van het gebouw voor opslag wordt gebruikt. Het andere gedeelte mag voor niet meer dan 10 procent worden gebruikt voor verkoopdoeleinden.

 

Heb je vragen over de optionele btw-heffing op onroerende verhuur of wens je meer informatie over bestaande alternatieven, aarzel dan niet om je dossierbeheerder of KMO Team Tax & Legal te contacteren.

 

Back to top